业主在装修时，自行打造了一个排水井与小区公共区域集水井相连，以便自家污水排放。由于天降暴雨，小区积水严重，导致排水井坍塌，业主家中财物损失惨重。业主认为小区物业公司管理失责，损失应由物业公司全权承担。对此，法院是如何认定的？

2025年5月15日《广西法治日报》第3版报道该案例

基本案情

刘女士家是地复式户型。为了使用方便，她将负一层地下室设计为厨房、餐厅和卫生间，将负一层的阳台与公共区域用栏栅隔离，改造成花园，并在花园内打造了一个排水井。该井与花园外的公共区域的集水井连接，方便家庭的生活污水排放和雨水排放。

2024年6月，受持续强降雨及漓江上游水库相继泄洪影响，小区多处积水，导致刘女士院子中的排水井的井壁内部断裂并坍塌，公共区域的集水井的污水、污物通过排水井的断裂处不断涌入室内，导致负一层地下室的硬装和家具、家电受损严重。

之后，刘女士多次向小区物业公司反映情况，但物业公司始终未安排工作人员对刘女士家的排水井进行排污。

刘女士认为，物业公司未对自家的排水井尽到定期排查和管理的义务，该井的坍塌及坍塌造成的损失应由物业公司承担，遂将物业公司诉至桂林市七星区人民法院。

“物业公司应承担排水井的维修义务，并赔偿我的财产损失。”刘女士说。

物业公司辩称，刘女士在自家院子自行修建排水井。该排水井不属于共用设施，物业公司不承担维修义务和赔偿责任。

法院审理

七星区法院审理后认为，根据小区《室外给排水综合管线规划总平面图》显示，排水井位于刘女士房屋的负一层内，且未在小区规划中。从管理控制情况来看，排水井所在位置以栅栏与小区公共区域隔离，具有构造上的独立性，明显由屋主刘女士管控；从功能用途及使用情况来看，排水井专用于刘女士日常生活的污水排放和雨水收集，具有利用上的支配性和排他性。因此，排水井不具有共用设施的公共属性，不属于小区的共用设施。

根据刘女士与物业公司签订的《前期物业服务协议》第3条之约定，物业公司对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护和管理，对物业共用部位和相关场地的清洁卫生，以及雨、污水管道的疏通提供服务等。排水井不属于合同约定的共用设施，且其坍塌原因亦非物业公司所致，故刘女士主张由物业公司承担排水井的维修义务，以及赔偿其财产损失，没有事实和法律依据，法院不予支持。

七星区法院作出一审判决：驳回刘女士的诉讼请求。

刘女士不服一审判决，提起上诉。桂林市中级人民法院维持原判、驳回上诉。

法官说法

民法典第942条第1款规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”刘女士自行打造的排水井不属于业主共有部分，其要求物业公司承担维护及赔偿责任，没有法律依据。当然，物业公司除了对“服务协议”约定的“分内事”积极履责外，对“服务协议”之外的“分外事”也应做到耐心解答，与业主形成互相包容、体谅的和谐关系。文章转自河南并智律师事务所。

美院子物业收费软件咨询请添加此微信：