物业费纠纷类(1-2个案例)

开发商在售房过程中作出的“赠送物业费”承诺是否对物业服务企业具有合同约束力，需结合法律关系和合同相对性原则综合判断。以下是具体认定规则及实务建议:

(一)业主以未实际居住为由拒缴物业费(败诉)

1.法律依据

根据《民法典》第944条和《物业管理条例》第41条，业主不得以未实际居住、未享受物业服务为由拒缴物业费。物业服务的对象是全体业主共有的公共区域(如安保、清洁、设施维护等)，而非单个业主的专有部分。即使房屋空置，物业仍提供了维护小区整体利益的公共服务，业主仍需履行缴费义务。

2.地方性规定的例外情况

少数地区(如江苏、山东等)允许空置房屋减免部分物业费(通常需满足一定条件，如连续空置超6个月、提前向物业报备等)，但不能完全拒缴。例如:

江苏省:空置房物业费可减免30%~50%(具体比例由地方规定)。

山东省:空置超6个月的房屋，物业费可按不超过 60%缴纳。注意:业主需主动申请并提供空置证明(如水电使用记录、物业现场核查等)，未履行手续的仍需全额缴纳。

3.物业公司的应对措施

若业主拒缴，物业可采取以下步骤:

协商沟通:说明法律依据，协商分期或减免(如地方允许)。

书面催缴:发送催缴函，留存证据。

起诉追缴:向法院提起诉讼，业主通常需补缴费用及违约金(法院一般支持物业诉求，除非物业存在重大服务瑕疵)。

4.业主的合法抗辩理由

业主在以下情况下可主张减免物业费(需举证):

物业未履行合同义务(如公共区域长期未清洁、安保缺失等);物业费标准违规(如未经业主大会同意擅自涨价);

房屋空置且符合地方减免政策(需主动申请并提供证明)。

5.建议解决方案

业主:若房屋长期空置，应查阅当地规定并主动向物业申请减免，避免被起诉。

物业公司:完善空置房认定流程，通过协商而非诉讼解决纠纷，维护业主关系。

6.总结

未实际居住≠免缴物业费，业主仍需缴纳费用，但可争取地方政策下的部分减免。物业公司应依法催缴，业主若认为服务不达标，需通过合法途径(如业委会协商、诉讼)维权，而非单方面拒缴。

(二)物业擅自上涨收费标准被判返还差价

(三)开发商“赠送物业费”承诺的合同约束力认定

1.法律效力认定规则

合同相对性原则:开发商与业主之间的承诺属于房屋买卖合同关系，而物业费缴纳义务来源于业主与物业公司之间的物业服务合同。根据《民法典》第465条，合同仅对当事人具有法律约束力，开发商的承诺若未经物业公司同意，无法直接约束物业公司。

典型案例:业主因开发商承诺“免五年物业费”拒缴费用，法院判决其仍需向物业公司支付，因物业公司未参与开发商承诺的约定。有效承诺的法定条件:开发商的赠送承诺需同时满足以下条件方可对物业公司生效:

(1)前期物业服务合同明确约定:开发商与物业公司需在前期物业服务合同中约定“由开发商代缴部分业主的物业费”，或物业公司直接作出免除承诺。

(2)商品房预售合同附条件:开发商在商品房预售合同中承诺代缴物业费，并将前期物业服务合同作为附件，且明确违约责任。

(3)独立性原则:即使开发商与物业公司存在关联关系(如控股)，二者仍为独立法人，开发商无权单方代表物业公司作出承诺。

2.司法裁判要点

(1)开发商承诺的效力范围

若开发商与物业公司无相关约定，业主需按物业服务合同缴纳费用，但可依据开发商承诺向其追偿。

若开发商与物业公司已约定代缴条款，物业公司不得再向业主主张费用。

(2)举证责任与证据形式

书面协议优先:口头承诺难以被法院采信，业主需提供书面协议(如加盖公章的承诺函)或录音、聊天记录等辅助证据。

合同附件要求:开发商承诺需作为商品房买卖合同或前期物业服务合同的附件，否则可能因“未明确约定”被认定为无效。

3.实务操作建议(1)对业主的提示

签订三方协议:要求开发商、物业公司、业主共同签署协议，明确物业费减免责任。

留存证据:开发商的口头承诺应转化为书面文件，或通过录音、微信记录等方式固定证据。

维权路径:若物业公司拒绝履行开发商承诺，业主应起诉开发商要求赔偿，而非直接拒缴物业费。

(2)对开发商与物业公司的合规建议

合同联动设计:在前期物业服务合同中明确约定赠送物业费的承担主体及支付方式，避免后续纠纷。

风险隔离:关联企业间应通过书面协议明确权利义务，防止因混同责任引发连带风险。

4.典型案例参考

案例1:开发商承诺“购房送三年物业费”，但未与物业公司约定代缴条款。法院判决业主需向物业公司缴费，但可另行向开发商索赔。

案例2:开发商与物业公司在前期合同中约定“代缴首年物业费”，业主凭此成功抗辩物业公司的缴费主张。

5.结论

开发商“赠送物业费”的承诺是否有效，核心在于物业公司是否参与约定。业主需通过合同条款设计、证据留存及合法维权路径保障权益，而开发商与物业公司应通过合规的合同安排规避法律风险。

二、公共区域管理类

业主私包阳台被诉恢复原状(物业未尽劝阻义务连带赔偿)电梯广告收益未公示，业主要求返还获支持物业擅自允许运营商安装基站被判侵权

三、安全事故类

儿童坠入未加盖化粪池，物业承担70%责任电动车自燃引发火灾，物业未配置灭火器被追责雪天未及时除冰导致业主摔伤,物业赔偿医疗费

四、业主权益保护类

物业限制业主购电催费被判违法

业主查询监控遭拒，法院判物业提供录像物业泄露业主信息被行政处罚

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