1.物业费欠费催缴合规流程

1.1催缴函(首次书面通知)

(1)发送时限:欠费满2个月后首次发送(避免过早激化矛盾)。

(2)必备内容:

欠费明细(时间段、金额、计算方式)。

缴费截止期限(建议给予15-30天宽限期)。滞纳金计算规则(需明确利率，参照 LPR 标准)。(3)送达方式:

优先 EMS(备注“物业费催缴函”并留存回执)。

次选业主微信群公告+短信(需证明业主已读)。模板要点:

“尊敬的 xX 业主:截至2024年6月，您累计欠缴物业费 XX元。请于2024年7月15日前缴清，否则将按合同约定收取滞纳金(日利率0.03%)。如有异议，请在7日内书面反馈。”

1.2 诉前调解(二次警告)

(1)触发条件:催缴函发出30天后仍未缴纳。(2) 法律效力:

中断诉讼时效(重新计算3年)。

可作为诉讼证据(证明业主“明知欠费”)。(3)注意事项:

进行普法教育，说明法律依据(《民法典》第 944条)。柔性化解纠纷，就地解决矛盾。

1.3 提起诉讼(最终手段)(1)起诉前准备:

收集物业服务合同、催缴记录、服务照片(证明履约)。确认业主无有效抗辩理由(如物业重大违约)。(2)诉讼策略:

个案起诉: 谨慎挑选诉讼案例，起到震慑作用同时避免群发性矛盾。

诉中及诉后调解:避免无法执行导致判决结果无法落地，针对特殊困难群体可协商分期或减免滞纳金，确保判决履行。

(3) 风险提示:

(4) 物业自身存在服务瑕疵(如保洁不到位)可能导致法院酌减物业费

(5) 2.特殊情形处理指南

(6) 2.1. 空置房物业费争议(1)法律规定:

(7) 《民法典》第 944条:房屋空置不免除物业费缴纳义务。

(8) 地方例外:江苏:空置房可协商减免30%以下(需提前向物业报备)。陕西:空置超6个月按70%缴纳(需水电使用数据证明)。

(9) 应对建议:合同明确空置房认定标准(如“连续3个月水电用量≤5度”)。

(10) 业主申请空置优惠时，要求提供水电表照片、书面声明。

(11) 2.2 历史遗留质量问题(1)常见纠纷:

(12) 开发商遗留的房屋渗漏、管道问题，业主拒缴物业费。(2)裁判规则:

(13) 物业公司非责任主体，但需协助业主联系开发商【(2022)京02民终456号]。

(14) 若物业未及时协调(如未向开发商发函)，可能承担20%~30%责任。

(15) (3)化解步骤:

(16) 业主提交书面投诉→物业登记并转交开发商。

(17) 物业督促开发商维修，留存沟通记录(邮件、函件)。开发商拒不处理时，建议业主单独起诉开发商。

(18) 2.3业主抗辩权应对策略

(19) 业主抗辩理由 物业应对措施 司法倾向

(20) “未享受服务”记录(如巡逻签到表)提供公共区域保洁、安保(酌减10%-20%)部分支持

(21) “物业费太高”或业主大会决议出示政府备案的收费标准通常不支持(除非显失公平)

(22) “物业擅自经营 公示公共收益收支，证明 收益违规可能减免物业费

(23) 公共区域” 程序合规

(24) 2.4风险防范清单(1) 合同层面:

(25) 明确约定空置房优惠条件、滞纳金上限(建议≤LPR1.5 倍)。(2) 流程层面:

(26) 每季度核查欠费，避免超过诉讼时效(3年)。(3) 服务层面:

(27) 定期拍照/视频存档公共设施维护状态(如电梯年检记录)。

(28) 注:部分地区(如深圳)要求物业起诉前必须经过街道办调解程序，需提前查询当地规定。

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